Locales comerciales: el mercado se diversifica hacia los barrios

JUAN JOSE FLORES

Redacción

El alto precio de los alquileres de locales comerciales en la zona céntrica, la reconfiguración del comercio a partir de la venta online y el desarrollo urbano son algunos de los factores que están cambiando el mercado e impactan directamente en las opciones de quienes buscan un espacio para instalar sus negocios.

Lejos de la lógica tradicional que concentraba la actividad en el microcentro, hoy emergen nuevos corredores y modalidades que reflejan una ciudad en movimiento.

“El mercado de alquileres comerciales está hoy mucho más disperso que años atrás; ya no se circunscribe únicamente al microcentro o a la Villa Balnearia, sino que se está transformando en algo cada vez más barrial”, explicó el martillero Sebastián Sarasibar.

En ese sentido, señaló que “existen locales muy bien alquilados en zonas que compiten por precio con la zona más ‘caliente’ del centro, porque el comerciante analiza su ubicación en función de las ventas reales que genera”.

Nuevos “centros”

Esa tendencia se apoya en el crecimiento de nuevos polos. “Zonas como la avenida 75, la diagonal San Martín, y especialmente el corredor de la avenida 91, han generado nuevos circuitos que antes no existían”, indicó Sarasibar, quien remarcó que el desarrollo de barrios como Parque impulsó la instalación de servicios. “Hoy en la 91 encontrás de todo: supermercados, farmacias, gimnasios y heladerías; es un sector que está prácticamente saturado”, advirtió.

En paralelo, los valores muestran una fuerte dispersión. En el microcentro, “un local chico no baja de los 700.000 pesos, y dependiendo del metraje y el destino, pueden alcanzar los 2 millones de pesos”, precisó Sarasibar, quien aclaró que ciertos rubros tienen mayor capacidad de pago. “No es lo mismo un local de ropa que una financiera o un anexo de supermercado, que pueden convalidar alquileres superiores”.

Diversidad de precios

Esa brecha también se observa en los emprendimientos más pequeños. Según Romina Casal, presidenta del Colegio de Martilleros, “actualmente conviven dos realidades: hay gente buscando locales pequeños de 20 o 25 metros para proyectos chicos, con valores que rondan los 400.000 o 500.000 pesos, y por otro lado, locales estratégicos en esquinas o avenidas principales que pueden llegar a los 1,5 o 1,8 millones de pesos”.

Sin embargo, advirtió que “estos valores son difíciles de cubrir para quien recién arranca, especialmente cuando se suman cargas sociales, habilitaciones y el elevado costo de la luz comercial en Necochea”.

El comportamiento del mercado también está marcado por la estacionalidad. “Es común que tras la temporada, al terminar el verano, algunos locales queden vacíos cuando a los comerciantes no les fue como esperaban y necesitan reducir costos”, explicó Casal, quien agregó que la demanda suele reactivarse hacia la segunda mitad del año.

A ese escenario se suma el impacto de la virtualidad. “La virtualidad ha ganado mucho territorio; hoy muchos negocios funcionan como showrooms puertas adentro de una casa o directamente por redes sociales, lo que compite con el alquiler tradicional a la calle”, señaló. Como contrapartida, emergen nuevas demandas: “hay una demanda creciente de galpones o locales grandes para ser usados como depósitos de e-commerce”.

El centro viejo y la ciudad

Cristina Massa coincidió en que el mercado presenta una alta demanda, aunque con limitaciones en la oferta. “Hay mucha demanda de locales comerciales y muy poca disponibilidad de inmuebles bien ubicados”, afirmó. En cuanto a precios, indicó que “los valores en pleno centro, sobre la calle 61, ya están por encima del millón de pesos y pueden acercarse a los dos millones si la ubicación es excepcional”.

Uno de los factores que explica la migración hacia nuevas zonas es el estacionamiento. “El estacionamiento medido en el centro resulta una complicación para el comerciante y el cliente”, sostuvo Massa. “Por eso, la zona de la 91 o la 42 está creciendo tanto; la gente hoy prioriza la comodidad y zonas que se perciben como ‘premium’”.

El auge del comercio electrónico también redefine las oportunidades de inversión. “El inversor debe poner el ojo en los depósitos, que es lo que más se está buscando ahora debido al auge de empresas de almacenamiento tipo Mercado Libre”, indicó Massa, quien subrayó la escasez de este tipo de espacios. En esa línea, también crecen alternativas como los guardamuebles: “vemos interés en las ‘bauleras americanas’, que funcionan muy bien tanto para almacenamiento como para quienes trabajan en el centro y quieren evitar multas de estacionamiento”.

Nuevas modalidades y normativas

A estos cambios se suman nuevas modalidades de trabajo. “Otra tendencia fuerte es el coworking”, señaló Casal, al explicar que desde el Colegio de Martilleros se impulsan espacios flexibles para profesionales que buscan reducir costos fijos.

Finalmente, desde el sector advierten sobre un obstáculo estructural: la normativa vigente. “Es fundamental actualizar nuestra ordenanza de zonificación, que data de 1981, ya que la ciudad actual es totalmente distinta”, planteó Sarasibar. “Hoy funcionamos con parches y excepciones porque el código quedó obsoleto para el desarrollo de nuevos edificios y sectores comerciales”.

El mapa comercial de Necochea deja de ser estático y empieza a mostrar múltiples centralidades, donde conviven locales tradicionales, nuevos corredores y formatos híbridos. Una transformación que obliga a comerciantes e inversores a repensar estrategias en una ciudad que ya no gira únicamente en torno a su centro histórico.///