Alquileres: se consolida la oferta de inmuebles, pero no todos acceden
Mayor variedad, dificultades económicas y contratos que tienden a establecerse por 24 meses
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La oferta de alquileres en Necochea se incrementó desde la derogación de la Ley de Alquileres en 2023 y, según los martilleros consultados, esa tendencia se acentúa. El mercado presenta una mayor variedad de propiedades, mientras que las dificultades económicas limitan el acceso de quienes buscan alquilar.
Oscar Pérez y Sebastián Sarasibar, martilleros públicos, y Romina Casal, presidenta del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Necochea, coincidieron en que hoy existe más oferta, aunque señalaron distintos aspectos sobre el funcionamiento del mercado.
Más oferta y menos demanda
Luego de la derogación de la Ley de Alquileres, Pérez observó un cambio en la disposición de los propietarios a ofrecer sus inmuebles. “Mucha gente tomó confianza y el mercado de alquileres, en lo que respecta a la oferta, mejoró”, señaló.
Según explicó, comenzaron a aparecer propiedades que hacía tiempo no estaban disponibles, algo que también vinculó con las dificultades de los propietarios para sostener los costos fijos de los inmuebles, como expensas, servicios y tasas municipales.
Sarasibar coincidió en que aumentó la oferta y consideró que esto llevó al mercado hacia un mayor equilibrio. “El locatario tiene más opciones para elegir, lo que hace que el valor se regule solo”, sostuvo.
Casal, en tanto, planteó un escenario diferente al de los años anteriores: “Con la ley anterior teníamos una escasez de oferta tremenda y mucha demanda. Hoy estamos al revés, tenemos mucha oferta y la demanda es bastante acotada”.
Según explicó, una de las razones es la situación económica de quienes buscan una vivienda. “La gente quizás no cuenta con los ingresos como para hacer una mudanza, pagar depósito, honorarios, certificaciones de firmas y todo lo que conlleva un nuevo alquiler”, dijo.
Contratos por 24 meses
Los tres martilleros coincidieron en que la tendencia es establecer contratos por 24 meses. Pérez aconseja mantener ese plazo como referencia, especialmente para las familias. “No se le puede decir a los doce meses que se tiene que ir”, planteó.
Casal también consideró preferible ese plazo para “generar estabilidad con un cliente, con un inquilino” y establecer un vínculo de confianza que permita mantener las condiciones del inmueble. En ese sentido, señaló que también es importante que el propietario pueda responder ante reparaciones.
En los inmuebles comerciales pueden encontrarse otras modalidades. Sarasibar explicó que, en muchos casos, los inquilinos deben realizar una inversión importante y solicitan plazos más largos para poder amortizarla.
Más variable es la frecuencia de las actualizaciones. Los ajustes cada cuatro meses son habituales, aunque también existen contratos trimestrales y algunos propietarios comienzan a aceptar actualizaciones semestrales.
“Originalmente se daban cada seis meses, pero como el país se ha desfasado tanto, en muchos casos los propietarios piden que sean cada tres o cuatro meses”, explicó Pérez, quien intenta acordar actualizaciones semestrales. “Es muy difícil que una persona que trabaja bajo relación de dependencia y le aumenten el sueldo cada tres o cuatro meses”, sostuvo.
Casal señaló que la mayoría de los plazos de actualización ronda entre tres y cuatro meses y explicó que, de esta manera, los ajustes son menores. “Lo que pasa cuando los aumentos son cada tres o cuatro meses, es que se dan actualizaciones con un índice bastante bajo. Los ajustes son más chicos: se ajusta muy poco en relación a lo que es el contrato de alquiler, y el propietario no queda con el alquiler desactualizado tanto tiempo”.
El acceso, una dificultad
Más allá de la mayor oferta, los martilleros coincidieron en que persisten las dificultades para reunir el dinero necesario para ingresar a una vivienda y cumplir con los requisitos.
“La mayor dificultad para el locatario es tener la suerte de tener un trabajo en blanco, con un recibo de sueldo, que le pueda hacer frente al valor del alquiler”, explicó Pérez. Según señaló, se solicitan recursos comprobables que no siempre pueden demostrar quienes buscan alquilar.
“La gente necesita, pero no le podemos decir que sí, aunque queramos, si no pueden dar cumplimiento al pago respectivo”, sostuvo. En ese sentido, describió la situación como “un cuello de botella muy doloroso” y afirmó: “Hoy no se salva nadie con un alquiler, ni el dueño ni el inquilino”.
Casal también vinculó la mayor oferta con la situación económica. “Por eso es que hoy tenemos más oferta. Hay mucha gente que decide, en lugar de mudarse, reducir gastos. Buscar otras alternativas”, apuntó.
Para los propietarios, además, las reparaciones representan una dificultad. Casal señaló que existen gastos importantes que pueden resultar difíciles de cubrir con el alquiler y que, mediante un acuerdo entre las partes, en algunos casos pueden dividirse entre propietario e inquilino y descontarse del alquiler.
Sarasibar, por su parte, indicó que los propietarios buscan cierta rentabilidad y también “dar con un buen inquilino” que mantenga la propiedad. “Es fundamental un buen diálogo, que haya un ida y vuelta constante”, sostuvo.
Un dos ambientes, desde $400.000
Como referencia, los entrevistados ubicaron en alrededor de $400.000 el valor mínimo de un departamento de dos ambientes en la zona céntrica, sin incluir las expensas.
Pérez señaló que las expensas tuvieron un incremento importante durante los últimos dos años. Además, explicó que, desde la derogación de la Ley de Alquileres, las partes pueden acordar libremente la moneda o referencia para establecer el valor.
De cara al futuro, Sarasibar consideró que el mercado “siempre se termina regulando” y mencionó las expectativas por una nueva línea de créditos que podría favorecer el acceso a la primera vivienda.
Pérez, en cambio, consideró que la situación “no es sencilla ni lo va a ser por mucho tiempo” y puso el foco en la necesidad de que la ciudad prospere en materia social y laboral. “Para que mucha gente pueda tener un trabajo digno para poder cumplir con obligaciones mínimas, como es la vivienda”, concluyó.
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